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作者 | 王澤紅

(資料圖)

編輯 | 吳亞

雙主業運行的建發股份（600153.SH），經過一年的地產逆勢加杠桿，開始影響其整體業績表現，供應鏈業務業績穩健，地產結算受減值影響拖累。

建發股份（600153.SH）主要有供應鏈運營業務和房地產業務兩大主業，其中房地產業務集中于建發房產、聯發集團兩大地產平臺，而建發房產旗下又控制建發國際（01908.HK）這一港股上市平臺。

但也正是雙主業運行的模式，令建發股份在2022年有效對沖了來自地產下行的沖擊波，整體業績表現相比絕大多數房企利潤下滑甚至虧損更具彈性，供應鏈業務如同那個彈簧墊，緩沖了地產業務利潤的下滑。

年報顯示，建發股份2022年實現營收8328.1億元，同比增長17.7%；實現歸母凈利潤62.8億元，同比增長2.3%（調整后）；實現經營性活動現金流154.9億元，基本每股收益1.93元。

其中，供應鏈運營業務收入6963.2億元，歸母凈利潤40.1億，分別同比增長13.9%和23.1%；凈利率為0.61%，同比增加0.06個百分點。房地產業務收入1364.9億，同比增長41.7%；歸母凈利潤22.7億，同比下降21.2%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個百分點。

建發股份解釋稱：“房地產業務分部業績下降主要系計提減值準備增加導致。”

從表面看，建發股份整個實現了營收利潤的雙增長，但如果將永續債產生的利息刨除，呈現的則是歸母凈利潤下滑局面。

扣減永續債利息，歸母凈利實降2.61%

建發股份2022年實現的62.8億元歸母凈利潤中，包含屬于永續債持有人的利息5.09億元。如果扣除這一部分，其真實的歸母凈利潤為57.73億元。

年報顯示，建發股份2022年歸屬于永續債持有人的利息同比增加 2.96億元。如果扣減此影響后，其歸屬上市公司股東凈利潤將同比下降 2.61%。

永續債名義上是債，但由于產品設計特殊，根據會計準則是歸為權益，即具體的借款資金不計入負債，而是計入其他權益工具，因此可以有效地降低資產負債率，幫助房企美化財報，隱藏真實的負債水平。

建發股份解釋稱，本公司發行的永續債能夠無條件避免交付現金或其他金融資產給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產或金融負債的合同義務，亦無須通過公司自身權益工具結算，滿足《企業會計準則第37號-金融工具列報》以及《金融負債與權益工具的區分及相關會計處理規定》關于權益工具的確認條件，故分類為權益工具。

根據其財報可知，截至2022年底，建發股份永續債為126.89億元，相比2021年的96.42億元增加30.47億元，正是增長的這一部分永續債，以及其利率逐年遞升的特性，使得建發股份去年永續債利息同比增加 2.96億元，使得歸母凈利潤同比下降 2.61%。

其期末發行在外的優先股、永續債等其他金融工具共有12筆，包括2022年發行的“22建發 Y1”、“22建發Y2”、“22建發Y3”和“22建發Y4”四筆永續債。

發行永續債的同時，建發股份也在償還永續債。現金流量表顯示，其2022年共償還永續債49.42億元，其中償還永續債“20建發Y1”，沖減資本溢價412萬元。但是從其不斷增高的永續債規模來看，發行金額高于償還金額。

進入2023年后，建發股份還在繼續發行永續債，計劃發行一筆150億可續期公司債券，擬用于償還有息債務、項目建設及補充流動資金。截至4月10日，該筆債券在上交所的更新狀態依舊是“提交注冊”。

如果從建發房產旗下上市平臺建發國際觀察，永續債占母公司擁有人應占權益的比例高達45.8%。建發國際年報顯示，2022年權益總額為794.2億元，母公司擁有人應占權益為316.37億元，非控股權益為477.83億元。

其中，母公司擁有人應占權益316.37億主要由兩部分構成：一部分是建發國際權益持有人應占權益171.37億元；另一部分便是永續貸款認購人應占權益145億元。

不僅是建發股份和建發國際，其背后的建發集團也頗為偏愛永續債，其計劃發行的150億元永續債，截至4月10日狀態已經更新為“注冊生效”。雖然永續債吞噬了建發股份的一部分利潤，但也在助推其房地產業務逆勢進發。

拿地強度達49%，建發國際猛增員工5865人

根據克而瑞數據，2022 年百強房企累計銷售金額同比降幅達到 42%。建發房產和聯發集團合計實現合同銷售金額 2097.25 億元，同比下降 3.60%。

其中 ，聯發集團實現合同銷售金額 315.26 億元，同比減少25.26%；建發房產實現合同銷售金額 1781.99億元，同比增加1.60%，銷售規模位列全國第十位。而在此前2017年至2021年，建發房產行業排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。

尤其是在土地方面的投拓力度，建發股份僅此于華潤、中海、保利三家頭部央企，2022年以544億元的拿地金額，位列全國拿地排行榜第四，成為去年民營房企放緩拿地，央國企成為土地市場主角的典型。

年報顯示，建發股份2022年獲取土地62宗，全口徑拿地金額1030.3億元，其中一二線城市占比達92%，主要集中于上海、廈門、北京、杭州等地，拿地/銷售金額比例為49%，拿地強度達49%。

截至2022年末，其土地儲備2362.21萬平米，對應貨值3368.4億元，在一二線城市貨值占比約70%。

地產分化態勢之下，越來越多房企拿地聚焦一二線核心城市，以保證項目的去化率和現金回款。建發股份也不例外，采取“勤踏勘、嚴篩選、慎出手”的拓展策略，在區域選擇上聚焦高能級城市和優質地段，深度挖掘流動性好、有價值的優質標的，意在增強土儲安全邊際，優化庫存結構。

同時，其代建業務也得到了大力拓展，建發房產和聯發集團2022年新拓展項目 58 個，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產業園、醫療、大型公建等領域齊頭并進。

建發房產的拓展力度，從其員工人數也可管窺一二，2022年房企普遍裁員，建發國際員工人數卻由2021年的13729人增至19594人，猛增5865人。

但在擴張之下，建發股份也不可避免的受到行業波及，陷入了增收不增利的局面，房地產業務2022年實現營業收入1364.9億元，同比增長41.7%，但歸母凈利潤下滑21.2%至22.7億元。

其房地產業務利潤下滑，主要源于2022年行業整體下行，房地產業務毛利率下滑至14.64%，較上年降低2.12pct；同時計提資產減值損失51.8億元，較去年增加37.6億元。

對于建發股份未來的發展，多個機構持看好態度，東北證券認為其房地產銷售優于同業平均，已售未結資源充足，未來營收確定性較強；華泰證券認為其優質土儲結構為規模增長打下基礎；浙商證券則是認為其地產銷售顯韌性，逆勢拿地靜待開花。